Manche Bewertungsanfragen wirken zunächst eindeutig: Ein Haus aus 1937 in Berlin‑Siemensstadt, technisch am Ende, jahrzehntelang nur notdürftig modernisiert, mit einer langen Liste von Bauschäden. Haustechnik defekt, Grundriss unzeitgemäß, Restnutzungsdauer unter 15 Jahren – eigentlich ein klarer Abrisskandidat.
Doch genau hier beginnt das Dilemma: Der Markt sieht solche Objekte oft völlig anders.
Abriss oder Kernsanierung?
Aus technischer Sicht spricht vieles für Abriss. Aber Käufer handeln selten nach technischer Logik. Grundstückspreise, Baurecht, Finanzierung und eine erstaunliche Sanierungsbereitschaft führen dazu, dass selbst stark verbrauchte Häuser modernisiert werden.
Was zeigt der Markt?
Ein vergleichbares Objekt wurde vor zwei Jahren verkauft und nicht abgerissen, sondern umfassend saniert. Offenbar überwiegt der Wunsch, Bestand zu erhalten, statt Abrisskosten, Neubauplanung und baurechtliche Risiken einzugehen.
Bewertung zwischen zwei Welten
Als Gutachter stehe ich damit zwischen technischer Realität und Marktwahrnehmung. Die ImmoWertV liefert klare Signale, doch der Marktpreis orientiert sich am Bodenwert plus Optimismus.
Fazit
Diese Häuser sind das schwierige Mittelfeld der Bewertung. Technisch verbraucht, wirtschaftlich grenzwertig – aber marktfähig, solange Käufer bereit sind, sie weiterzunutzen. Am Ende entscheidet nicht die Restnutzungsdauer, sondern der Markt.
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