In meiner täglichen Arbeit erstelle ich nicht nur eigene Verkehrswertgutachten – ich werde auch regelmäßig damit beauftragt, Gutachten anderer Sachverständiger zu prüfen. Das passiert häufiger, als viele denken: Erbengemeinschaften, Käufer, Verkäufer oder Gerichte wollen wissen, ob ein vorliegendes Gutachten methodisch sauber, nachvollziehbar und belastbar ist.
Im aktuellen Fall ging es um eine Erbengemeinschaft. Ein Kollege – den ich persönlich kenne und der für solide Arbeit bekannt ist – hatte ein umfangreiches Gutachten erstellt. Ein Erbe war jedoch mit dem Ergebnis nicht einverstanden und wollte vor einem gerichtlichen Schritt zunächst eine fachliche Zweitmeinung einholen.
Genau hier beginnt unsere Aufgabe: Wir prüfen systematisch, neutral und streng nach ImmoWertV.
Unsere Leitfragen dabei:
- Ist das Gutachten formal korrekt oder fehlen wesentliche Angaben?
- Wurden die bewertungsrelevanten Modelle richtig angewendet?
- Sind Liegenschaftszinssatz, Marktanpassung und Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründet?
- Wurden Bauschäden, Risiken und Marktbesonderheiten sachgerecht berücksichtigt?
Im vorliegenden Fall sind uns zwei Punkte aufgefallen, die das Ergebnis erheblich beeinflussen:
1. Doppelansatz von Bauschäden
Es wurde ein Abschlag von 350.000 € für Bauschäden (u.a. Gra ffiti, kleinere Schäden) vorgenommen – obwohl der schlechte Bauzustand bereits über eine verkürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt war. Das führt zu einer Doppelbewertung desselben Risikos.
2. Absenkung des Ertragswerts um 30%
Der vorläufige Ertragswert wurde um 30% reduziert, weil zwei Vergleichsobjekte günstiger verkauft wurden. Ein solcher pauschaler Abschlag ist methodisch nicht zulässig, da Vergleichsfaktoren nicht über den Ertragswert „hineinkorrigiert“ werden dürfen. Passen diese Vergleichsobjkte überhauptund wie wurden diese objektspezifisch angepaßt?
Unsere Aufgabe ist es nicht, Kollegen zu kritisieren – im Gegenteil. Wir analysieren sachlich, neutral und nachvollziehbar, damit der Auftraggeber eine fundierte Entscheidung treffen kann:
Ist das Gutachten tragfähig oder besteht Handlungsbedarf?
Diese Form der Zweitprüfung schafft Klarheit, vermeidet unnötige Streitigkeiten und hilft, gerichtliche Auseinandersetzungen besser einzuschätzen.
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