Manchmal liegen die spannendsten Fälle direkt vor der Haustür.
Kürzlich erhielt ich den Auftrag, den Verkehrswert einer Gewerbeeinheit zum Stichtag für eine Erbschaftssache festzustellen – zwei Mieter, überschaubare Struktur, eigentlich ein „einfacher“ Fall. Dachte ich.
Ein sehr freundlicher älterer Herr schilderte mir am Telefon seine Vorstellungen und die Eckdaten des Objekts. Die Ermittlung der tatsächlichen Mieteinnahmen entwickelte sich allerdings zu einer kleinen Kunstform: „Ja, das ist ungefähr so viel…“ – Sie kennen das.
Beim Durchsehen der Unterlagen stellte sich heraus, dass auch Kellerräume mit vermietet waren. Aussage des Auftraggebers: „Die zählen nicht.“
Nun ja – wenn das Finanzamt eines ganz sicher weiß, dann welche Einnahmen aus
einem Objekt fließen. Und selbstverständlich wird das geprüft.
In die Bewertung fließt ohnehin nur die nachhaltig erzielbare Marktmiete ein, die von der Ist-Miete abweichen kann. Bei Gewerbeobjekten ist der Wert maßgeblich geprägt durch:
- den Liegenschaftszinssatz,
- die Restnutzungsdauer,
- und die Plausibilisierung der objektspezifischen Gegebenheiten.
Gerade diese individuelle Ableitung ist die eigentliche Kunst – und ja, auch der Schaden in der Küche gehört dazu. Ein Sachverständiger muss hinschauen, nicht nur rechnen.
Was die Arbeit aktuell nicht leichter macht:
Die Finanzämter (insbesondere in Berlin) scheinen neuerdings Freude daran zu haben, zwei Seiten lange Schreiben voller Textbausteine zu versenden, in denen alles angezweifelt wird, was sich anzweifeln lässt. Für Fachleute lesen sich diese Schreiben manchmal so, als würde ich versuchen, einen Arztbrief zu formulieren – interessant, aber fachlich… sagen wir: ausbaufähig.
Trotzdem gilt: Wer sauber arbeitet, hat nichts zu befürchten. Wer „schummelt“, fällt hinten runter.
In diesem Sinne: ein weiterer Fall sauber abgeschlossen – und ein kleines Stück
Potsdam wieder ein bisschen transparenter bewertet.
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