Vor einigen Wochen saß ich mit einer Familie am Tisch, die eine Immobilie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen wollte. „Der Nießbrauch wird den Wert doch ein bisschen reduzieren, oder?“ fragte der Sohn.
Ein bisschen.
Als wir die Berechnung gemeinsam durchgingen, wurde schnell klar: Es geht nicht um ein bisschen – es geht um sehr viel.
Der rechnerische Wertverlust: Lebensalter, Geschlecht & fiktive Miete
Gutachter ermitteln die Wertminderung eines Nießbrauchs anhand von:
- der fiktiven marktüblichen Miete,
- der Restlebensdauer des Nießbrauchnehmers
- und häufig unter Nutzung des Leibrentenbarwertfaktors des Gutachterausschusses Kiel.
Ein Beispiel, das viele überrascht:
1. Obwohl die statistische Lebenserwartung eines Mannes bei ca. 79 Jahren liegt, hat ein 81‑jähriger Mann noch einen Faktor von rund 6,6. Auch verbundene Leben (z.B. Ehepaare) sind möglich und erhöhen die Dauer des Rechts erheblich.
2. Der oft unterschätzte Marktabschlag nach §6 ImmoWertV:
Ein mit Nießbrauch belastetes Objekt spricht nur einen sehr kleinen Teil des Marktes an.
Viele Käufer scheiden aus – und das führt zu Risikoabschlägen, die nach § 6 ImmoWertV (Marktanpassung) berücksichtigt werden. Typisch sind 5–15%, je nach Objekt, Lage und Ausgestaltung des Rechts.
3. Welcher Zinssatz ist der richtige?
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes:
Neuemissionszins langfristiger Wertpapiere
oder
Liegenschaftszins
Beides kann korrekt sein – entscheidend ist die konkrete Ausgestaltung des Nießbrauchs:
Ist er befristet? Kostenfrei? Wer trägt welche Bewirtschaftungskosten? Wie ist die tatsächliche Nutzung geregelt?
4. Die Auswirkungen sind erheblich – und entscheidend für die Planung
In Summe führen diese Faktoren zu deutlichen Wertveränderungen, die bei Schenkungen, Erbschaften, steuerlichen Überlegungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen eine zentrale Rolle spielen.
Ich erstelle regelmäßig solche Gutachten – gerichtsfest, nachvollziehbar und nach ImmoWertV – und stehe gerne für Fragen oder einen fachlichen Austausch zur Verfügung.
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