Bitte nicht Äpfel mit Birnen vergleichen – eine Erinnerung aus dem Berliner Bewertungsalltag

Gestern führte mich ein Auftrag ins Zentrum West-Berlins. Ein Mieter hatte – mal wieder – „seine“ Wohnung zum Kauf angeboten bekommen.

Auftrag: Ankaufsberatung mit Verkehrswertbericht.

Schon im Vorfeld war klar, wie die erste Kaufpreiseinschätzung des Eigentümers
zustande kam. Der Verkäufer, wohnhaft in Bayern, hatte die Wohnung noch nie
gesehen und sich einmal kurz bei ImmoScout orientiert, „wie solche Wohnungen
so gehandelt werden“.

Nur hatte er ein paar entscheidende Filter nicht aktiviert:

• vermietet
• Hinterhaus
• Erdgeschoss

Das macht auf dem Berliner Markt eben keinen kleinen Unterschied, sondern einen massiven.

Vor dem Ortstermin erhielt ich vom Mieter/Kaufinteressenten eine vierseitige Mängelliste. Und ja – einiges davon war nachvollziehbar. Aber ich musste auch erklären, dass nicht jede lose Steckdose wertmindernd ist und der Markt beim Kauf einer Altbauwohnung von 1900 keinen Neubauzustand erwartet.

Allerdings gab es hier tatsächlich eine ganze Reihe wertbeeinflussender Besonderheiten, die weit über „normale“ Gebrauchsspuren hinausgehen:

• ein Pumpwerk in direkter Nachbarschaft mit deutlichen Geräusch- und
• Vibrationsimmissionen
• abplatzende Deckenbereiche
• eine Heizung am Lebensende
• kein Außenbezug, komplett einsehbare EG-Lage im Hinterhaus
• sämtliche Fenster mit Sichtschutzfolie verklebt

Das Ergebnis: rund 40% unter den Preisvorstellungen des Verkäufers.

Jetzt bleibt spannend, wie es weitergeht.

Aber eines zeigt der Fall wieder sehr deutlich:

Marktkenntnis ersetzt kein Bauchgefühl – und schon gar nicht ein paar unvollständig gesetzte Online-Filter.