Diese Frage höre ich oft. Die Antworten in meinem Netzwerk gehen weit auseinander: Manche schätzen den Abschlag auf 15 %, andere auf 30 %. Ein aktueller Auftrag hat mich selbst überrascht.
Die Ausgangslage:
Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung in bester Wedding-Lage an ihren langjährigen Mieter verkaufen. Sie beauftragte mich mit einer Bewertung (kein offizielles Wertgutachten) – Frage: Was ist die Wohnung bezugsfrei wert, was vermietet?
Mein Vorgehen:
1. Bezugsfreier Wert
In der Kaufpreissammlung fand ich 25 vergleichbare Verkäufe. Das ermöglichte eine recht präzise Einschätzung: rund 385.000 €.
2. Vermieteter Wert
Vergleichbare vermietete Wohnungen wurden im Schnitt zum 26-fachen der Netto-Kaltmiete verkauft. Selbst bei der relativ hohen Bestandsmiete ergab das einenWert von rund 285.000 €.
Das Ergebnis:
Ein Unterschied von rund 35 % – deutlich mehr, als viele (und ehrlich gesagt auch ich auf den ersten Blick) vermutet hätten.
Die Erkenntnis:
Für Mieter, die ihre Wohnung kaufen möchten, kann das eine echte Chance sein. Für Eigentümer ist es wichtig, diese Spanne zu kennen – bei einem Verkauf an den Mieter genauso wie bei einer strategischen Entscheidung über die Vermietung.
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